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Hauskauf mit Mietern

14.09.2020  19:17
von: BeaP

Hallo,

ich möchte gerne ein Haus kaufen. Die jetzigen Eigentümer haben es an eine Familie mit zwei Kindern vermietet. Der Mietvertrag ist bis Ende September befristet. Die Eigentümer haben aber Ihr Einverständnis gegeben, dass der Mieter noch bleiben kann bis er was Neues hat. Muss ich den Mieter nach dem Hauskauf übernehmen? Würde natürlich gerne selbst in das Haus einziehen. Vielleicht weiß jemand wie hier der Ablauf wäre und wie ich das am besten regeln kann. Danke im Voraus

17.09.2020  15:19
von: Karl

Sie müssen im Kauffall die getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung unverändert übernehmen - „Kauf bricht Miete nicht!“

Dazu gehören auch Zusicherungen oder Zugeständnisse des bisherigen Eigentümers, auf diese kann sich der Mieter ggf. berufen und die Zusicherungen gegen Sie geltend machen.

Problem des Einzelfalls ist der Nachweis, dass die Zusicherung tatsächlich gegeben wurde. Aber nach Ihrer Veröffentlichung haben Sie als Kaufinteressent davon Kenntnis und damit bestehen m.E. keine Zweifel mehr daran, ob das so wie gesprochen vom bisherigen Eigentümer zugesichert wurde.

Daran müssten Sie sich im Kauffall auch halten. Nur die Zusage des Eigentümers „bis er was Neues hat“ ist völlig unbestimmt. Bei einer günstigen Miete ist das ein endloses Spiel. Der Mieter steht außerhalb des Vertrages, er hat keine Mitwirkungspflichten, er ist noch nicht mal zum aktiven Handeln oder zu Bemühungen verpflichtet.

Sie kaufen letztendlich eine Objekt, zu dem die Eigennutzungsabsicht in völlig unbestimmt in ferner Zukunft liegt.

Lassen Sie sich auch nicht mit „Eigenbedarf“ vertrösten, das dürfte hier u.U. nicht greifen, dagegen steht die Zusicherung des Eigentümers/Vermieters, an die Sie auch gebunden sind.

Variante A : Kauf nur unter erheblichen Preisabschlag, z. B. 15 bis 20%

Variante B: Sollte Ihre Eigennutzungsabsicht ausschlaggebend für den Erwerb gewesen sein, könnte man auch ein konkret vereinbartes Rücktrittsrecht vorsehen.

Für diese untragbare Situation ist ja der Verkäufer verantwortlich. Wie kann er bei bevorstehenden Verkauf eine solche (naive) Zusicherung geben - soll er doch für Ordnung sorgen.

So könnte z.B. im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Verkäufer einen vertragsfreien Besitzübergang zusichert - bis dahin wird der vereinbarte Kaufpreis nicht fällig.

Sollte der vereinbarte Besitzübergang jedoch bis zum vereinbarten Datum (Tag X) nicht zustande kommen können, würde Ihnen als Käufer ein vereinbartes Rücktrittsrecht vom Vertrag (alternativ) zustehen. Es wäre auch zu vereinbaren, dass in diesem Fall der Verkäufer sämtliche Kosten des Vertrages trägt.

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